Short-Term Rentals
AirBnBs operating outside of principal residences have always been against zoning in residential zones. The City has had trouble enforcing its existing rules, which is a primary reason the review underpinning these proposed reforms was undertaken and is one of the major problems these proposed reforms are attempting to address. There has been some confusion as to what constitutes a principal residence. To clarify, secondary dwelling units do not count, e.g. dwelling units in a duplex or triplex other than the one occupied by the host, i.e. the 'principal occupant' operating a short-term rental business.
Illegally operating AirBnBs are of great concern, not simply because they disrespect our zoning bylaw, nor because we are concerned about the hotel industry’s bottom line (we are not); the most concerning aspect of the emergence of AirBnBs is that they are contributing to the affordable housing crisis. We are also concerned about the disturbances they have caused neighbours in our residential areas.
The proposed registration regime will allow the city to enforce its longstanding residential zoning rules and will allow the city to have more consistent and enforceable rules for AirBnBs outside of residential zones. The proposed regulations do, however, extend the legality of AirBnBs in residential zones by changing the zoning to allow for hosts to rent their principle residence through AirBnB even when they are not on site (currently this is also a breach of zoning, but not enforced). We will continue to work with staff to ensure that the new zoning language and registration regime do not create loopholes to be exploited.
We zone areas of the City as residential (and others as commercial) to ensure that land is specifically set aside for housing our residents. Residential zoning is a cornerstone of our city and should be treated as such. Using this earmarked land to run a commercial operation for tourists is not just a breach of long-standing bylaw, but a threat to our City’s ability to ensure its residents are housed affordably. Many investment/income properties (be they stand-alone properties or secondary dwelling units) that are currently being used as AirBnBs will return to the long-term rental market, therefore ameliorating our City's low vacancy rate, which has a mitigatory impact on the rate at which rents are rising in Ottawa. In short, these reforms will help stem the increasing unaffordability of housing in Ottawa.
There was some concern over whether the new regulations will hold up against a legal challenge, but just a few days ago the Local Planning Appeal Tribunal ruled against a challenge to a similar regulatory framework in the City of Toronto. This bodes well for the legal sustainability of the City of Ottawa's proposed framework.
Long-Term Rentals
Our office supported a motion at the Community and Protective Services Committee calling on City staff to report back on the feasibility of pursuing a landlord registration pilot project, as was recommended in the consultant report (but not the staff report) for the Rental Accommodations Study. Fighting for landlord registration was another platform commitment of ours in 2018. Unfortunately, this motion was narrowly defeated at committee.
That said, the report on long-term rentals is going to result in some positive reforms to the City's regulatory framework. You can find a summary of some of those changes here. The report calls for the following measures to be undertaken:
- Developing and enacting a Rental Property Management By-law, as described below and in the report
- Creating and enacting additional pest and vermin control regulations with standards and obligations for both landlords and tenants
- Increase re-inspection user fees in the Property Standards By-law (2013-416, as amended) for violators
- Create 2 additional by-law enforcement officer positions (2 FTEs) to undertake focused enforcement of property standards and property maintenance matters for problem addresses, on a cost recovery basis
- Establish tracking mechanisms to better monitor rental housing quality
- Explore the feasibility of establishing a consumer protection and education website with:
a. Educational content on tenant rights and related issues, including social media videos in multiple languages, subject to a funding source being identified for these initiatives,
b. An online searchable database to display the history of property standards and maintenance violations
- Explore the feasibility of providing greater transparency through Property Standards Compliance Reports or other documentation to both tenants and landlords following investigations.
These proposals fall short of the more ambitious reforms we were hoping for, but nevertheless signal an improvement of our regulatory framework. Taken together with the proposals for short-term rentals it is safe to say that the City has made significant progress on improving the state and availability of rental accommodations in Ottawa.
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Le rapport du personnel de la Ville sur l’Étude sur les logements locatifs a été soumis à un vote et approuvé la semaine dernière, à la réunion du Comité des services communautaires et de protection du vendredi 15 novembre : il peut être consulté ici. Les recommandations sur la location à long terme se trouvent ici, et celles sur la location à court terme (p. ex. Airbnb), ici, tandis que le résultat du vote peut être consulté ici. Le personnel propose notamment un régime d’enregistrement pour mieux réglementer la plateforme Airbnb, mesure que nous avons appuyée et que nous avons promis de défendre au cours de la campagne électorale de 2018. Maintenant que le Comité a donné son feu vert, ce sera au tour du Conseil municipal de se prononcer, le 27 novembre, par un vote final.
Location à court terme
Les propriétaires qui louent des logements situés hors de leur résidence principale par l’intermédiaire d’Airbnb se sont toujours opposés aux mesures de zonage dans les secteurs résidentiels. La Ville a eu de la difficulté à faire appliquer les règles en vigueur; c’est d’ailleurs pourquoi, notamment, elle a lancé cet examen dont découlent les réformes proposées, et tout à la fois le problème que ces réformes visent à régler. Il y a eu de la confusion quant à la façon de définir une résidence principale. Pour préciser, les habitations accessoires n’en sont pas (p. ex. logement d’un duplex ou d’un triplex autre que celui occupé par le locateur, soit l’« occupant principal » qui loue des logements à court terme).
Les logements loués par l’intermédiaire d’Airbnb de manière illégale sont une grande source de préoccupation, mais pas seulement parce qu’ils contreviennent à notre Règlement de zonage ou parce que nous craignons pour l’industrie hôtelière (ce n’est pas le cas). Ce qui inquiète le plus, c’est que la crise du logement abordable s’en trouve exacerbée. Nous nous alarmons aussi des désagréments que ces activités de location occasionnent pour les gens vivant dans nos quartiers résidentiels.
Le régime d’enregistrement proposé permettra à la Ville d’appliquer ses règlements concernant le zonage résidentiel, établis depuis longtemps, ainsi que de se doter de règles plus uniformes et applicables pour la location de logements situés hors des zones résidentielles par l’intermédiaire d’Airbnb. Cependant, les règles envisagées viendront renforcer la légalité de ces activités dans les zones résidentielles en permettant aux locateurs, par des changements dans le zonage, de louer leur résidence principale par l’intermédiaire d’Airbnb, même s’ils ne sont pas sur place (il y avait déjà une brèche à cet égard dans la réglementation, mais les dispositions concernées n’étaient pas appliquées). Nous continuerons de travailler avec le personnel pour veiller à ce que le nouveau libellé du zonage et le régime d’enregistrement ne comportent aucune faille à exploiter.
Si nous créons des zones résidentielles (et commerciales) dans la ville, c’est pour faire en sorte de disposer d’assez de terrains où construire des logements pour nos résidents. Le zonage résidentiel est une pierre angulaire de notre ville et doit être traité comme tel. L’utilisation de ces terrains à des fins touristiques n’est pas seulement une violation d’un règlement municipal de longue date; elle mine aussi l’abordabilité du logement que notre Ville peut assurer aux résidents. Beaucoup d’immeubles de placement et d’immeubles à revenu (propriétés indépendantes et habitations accessoires) actuellement loués par l’intermédiaire d’Airbnb retourneront sur le marché de la location à long terme, ce qui aura l’heureux effet d’augmenter le taux d’inoccupation de la ville, actuellement bas, et par la bande de ralentir l’augmentation des loyers. Bref, ces changements contribueront à freiner l’inabordabilité croissante des logements à Ottawa.
On craignait dans une certaine mesure qu’une contestation juridique ne vienne gâcher ce projet réglementaire, mais tout récemment, le Tribunal d’appel de l’aménagement local a rejeté un appel où l’on contestait un cadre réglementaire semblable de la Ville de Toronto. C’est de bon augure pour la viabilité juridique du régime proposé par la Ville d’Ottawa.
Location à long terme
Notre bureau a appuyé une motion présentée au Comité des services communautaires et de protection visant à demander au personnel de la Ville de préparer un rapport sur la faisabilité d’un projet pilote d’enregistrement des propriétaires, tel que recommandé dans le rapport du consultant (et non celui du personnel) dans le cadre de l’Étude sur les logements locatifs. La mise sur pied d’un système d’enregistrement des propriétaires était une autre de nos promesses de 2018. Malheureusement, cette motion a été rejetée par un vote serré.
Cela dit, le rapport sur la location à long terme entraînera des changements positifs dans le cadre réglementaire de la Ville. Vous trouverez certains d’entre eux résumés ici. Le rapport propose les mesures suivantes :
Ces propositions ne sont pas aussi ambitieuses que les réformes que nous espérions voir, mais elles laissent quand même entrevoir une amélioration de notre cadre réglementaire. Avec les propositions concernant la location de courte durée, nous pouvons affirmer avec certitude que la Ville a fait de grands progrès pour améliorer l’état et la disponibilité des logements locatifs à Ottawa.
